Bail souple, charges déductibles, amortissements… Par rapport à la location nue, la location meublée présente bien des atouts. Mais savez-vous que vous pouvez recourir à une SARL de famille pour exercer une activité de loueur en meublé ? L’intérêt : faciliter la transmission de votre patrimoine à vos enfants tout en conservant les bénéfices du régime fiscal des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Explications.
Loyers, bail, fiscalité : les avantages de la location meublée
Par rapport à la location vide (ou nue), la location meublée vous permet de louer votre bien plus cher, même si cela signifie que vos charges seront aussi plus élevées (achat de mobilier et d’équipements).
Le bail d’une location meublée est plus souple : 1 an renouvelable, contre 3 ans minimum pour une location nue. Si le locataire est un étudiant, la durée du bail tombe à 9 mois, sans reconduction tacite. Là encore, l’atout est à nuancer par les coûts de turnover, puisqu’il vous faudra compter avec les dépenses d’entretien et de remise en état, les périodes de vacance locative et autres frais induits par la recherche d’un nouveau locataire.
Fiscalement considérée comme une activité commerciale, la location meublée est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Concrètement, si vous optez pour le régime BIC dit « réel », vous pouvez non seulement déduire de vos loyers toutes vos charges pour leur montant réel (charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien ou de réparation…) mais aussi les amortissements portant sur différentes parties du bien (gros œuvre, toiture, électricité…). À la clé : la possibilité de réduire sensiblement votre assiette taxable, voire de l’annuler. Quant à vos loyers issus de la location nue, ils sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, dont le régime réel vous permet de déduire vos charges, mais pas d’amortir la valeur du bien.
Dans un cas comme dans l’autre, si vous optez pour un régime forfaitaire, vous profitez d’un abattement applicable sur vos recettes locatives. Son taux : 50 % pour une location meublée, 30 % pour la location nue.
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Loger votre patrimoine immobilier dans une SCI ou une SARL de famille ?
Vous pouvez recourir à une société pour exercer votre activité de loueur en meublé.
Si vous logez vos immeubles dans une société civile immobilière (SCI), sachez qu’elle sera soumise à l’impôt sur les sociétés, la location meublée étant fiscalement considérée comme une activité commerciale. Vous perdrez alors tous les bénéfices fiscaux du régime BIC, à savoir, la déduction des charges et l’amortissement de la valeur du bien. Autre inconvénient : vos recettes locatives seraient doublement imposées, à l’impôt sur les sociétés et à l’impôt sur le revenu pour les associés qui touchent des dividendes.
Pour gérer une location meublée, la SARL de famille s’avère bien plus avantageuse puisqu’elle vous permet, sous conditions, de conserver le régime fiscal des BIC. Les associés sont alors imposés sur leurs revenus locatifs comme si le bien était détenu en direct. Deux conditions à remplir pour en profiter :
- la société doit uniquement être composée de membres d’une même famille – parents en ligne directe (grands-parents, enfants, petits-enfants…), frères et sœurs, conjoints et partenaires de PACS,
- elle doit exercer exclusivement une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole.
Pourquoi recourir à une société pour louer en meublé ?
La société facilite la transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfants. Elle vous permet de les associer en un premier temps, en leur attribuant des parts sociales à moindre coût via le démembrement de propriété. Le principe : vous donnez à vos enfants la nue-propriété des parts de la société tout en en conservant l’usufruit, c’est-à-dire les revenus de la location. Idéal pour réduire la facture car les droits de donation associés portent uniquement sur la valeur des biens en nue-propriété. Sachez toutefois que cette dernière augmente avec l’âge du donateur : 50 % de la valeur de la pleine propriété si vous avez entre 51 et 60 ans, 60 % si vous avez entre 61 et 70 ans et ainsi de suite.
Vous donnez des parts d’un bien financé par emprunt ? Les droits de donation peuvent s’avérer négligeables si vous faites jouer les abattements légaux. Un exemple : imaginons que vous ayez 52 ans et que vous soyez associé d’une SARL de famille qui détient un immeuble d’1 000 000 € financé à crédit. Le capital restant à rembourser est de 500 000 €. La valeur de vos parts est de 200 000 €. Vous donnez à votre fille la nue-propriété de vos parts, soit 50 % de 200 000 € = 100 000 €. La base taxable, après abattement de 100 000 € en ligne directe, est donc nulle.
Enfin, si vous avez plusieurs enfants, la société facilite la donation-partage équitable entre eux car celle-ci porte sur des parts bien distinctes, et non sur des biens immobiliers par définition indivis. Idéal pour éviter les conflits !
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