Fonds ODDO BHF Immobilier : une longévité de performances à souligner

Véronique Gomez : « La création de valeur sur le long terme est au cœur de la stratégie des foncières cotées »

Lancé le 14 septembre 1989, le fonds ODDO BHF Immobilier fêtera bientôt ses 32 ans. Au fil des années, il a su s’adapter aux évolutions et surmonter les aléas du marché, avec une performance annualisée de 9 % depuis sa création (au 31/05/21). Véronique Gomez, gérante du fonds depuis 2000, nous dévoile les secrets d’une telle longévité… et la recette d’un succès qui ne se dément pas, malgré la difficile période de la pandémie.

Comment se sont passés vos débuts au sein du Groupe ?

« J’ai rejoint ODDO BHF en 2000 en tant que gérante du fonds ODDO BHF Immobilier, ainsi que d’un autre fonds pour le compte d’une caisse de retraite, également investi dans les foncières cotées. Au départ, le fonds Immobilier était uniquement composé de valeurs françaises, j’ai commencé à l’européaniser dès 2001. Puis, en 2003, la création du régime fiscal spécifique des Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) a permis de mettre en évidence l’intérêt d’investir dans les foncières et d’étendre la stratégie d’investissement à toute la zone euro. Aujourd’hui, le fonds ODDO BHF Immobilier se compose de 39 titres, principalement des foncières cotées, et son objectif est de surperformer son indice de référence* sur un horizon de placement de 5 ans minimum. Pour cela, nous menons une gestion de convictions bottom-up visant à sélectionner, selon nous, les meilleures valeurs cotées positionnées sur les segments en croissance de l’immobilier – commerces, bureaux, immobilier résidentiel, logistique, immobilier de santé… – de la CommunautéCommunautéLa communauté réduite aux acquêts est le régime matrimonial qui s’applique par défaut (en l’absence de contrat de mariage). Il stipule que :- ce que chacun possède avant le mariage reste sa propriété personnelle, ainsi que les biens reçus par donation ou succession pendant le mariage,- les biens acquis par les époux pendant le mariage ainsi que les revenus (y compris professionnels) sont communs. Dans le cadre de la communauté universelle, tous les biens des époux présents et à venir sont communs.Fermer européenne, avec la possibilité d’aller jusqu’à 25 % en dehors de la zone euro ».

Le fonds ODDO BHF Immobilier aura 32 ans cette année. Comment expliquez-vous cette longévité ?

« Je l’explique tout d’abord par la nature de la classe d’actifsClasse d’actifsIl s’agit d’un véhicule d’investissement offrant une opportunité de retour pour un niveau de risque donné. Il existe différentes classes d’actifs : actions, obligations, monétaire…Fermer ‘immobilier’, un investissement dans la pierre-papier caractérisé par des fondamentaux solides. Ensuite, les foncières cotées composant le fonds sont sélectionnées en fonction de leur capacité à bien anticiper les évolutions liées aux cycles économiques et aux grandes tendances structurelles, à créer de la valeur dans la durée via une gestion dynamique de leur portefeuille. Par exemple, le fonds surpondère actuellement les plateformes logistiques ou les établissements de retraite, avec l’objectif de bénéficier des tendances qui impactent durablement notre société comme l’urbanisation et le vieillissement de la population. Nous sommes investis aussi dans des promoteurs qui travaillent sur des rénovations de quartiers entiers de villes. Tout comme les foncières, ils doivent aujourd’hui tenir compte des défis que représentent le changement climatique et les contraintes réglementaires qui en découlent. Présentes sur toute la chaîne de valeur immobilière, les foncières cotées demeurent par ailleurs très proches et à l’écoute de leurs locataires, parvenant ainsi à répondre à leurs préoccupations et donc, à les fidéliser dans la durée. Enfin, nous devons cette longévité à la stabilité de notre équipe de gestion, animée par la même passion pour l’immobilier. En particulier, l’arrivée de Pierre Toussain en 2012 a permis l’expansion de notre univers d’investissement et de notre expertise sectorielle ».

À quels changements faut-il être particulièrement attentif ?

« Le fonds évolue au rythme des cycles liés à la croissance économique, à la variation de la demande, de l’offre, mais aussi des changements structurels et sociétaux, par exemple l’augmentation de la population urbaine, la hausse de l’espérance de vie ou encore les nouveaux modes de consommation… Certaines foncières se sont spécialisées dans les résidences étudiantes, d’autres s’intéressent aux résidences pour personnes âgées. Avec l’explosion du e-commerce, les surfaces de stockage constituent un autre créneau porteur : il faut 3 fois plus de surface pour le stockage des produits vendus en ligne que pour le commerce physique ! Les modifications dans l’organisation du travail avec la recherche de plus de flexibilité, l’augmentation du nombre de travailleurs indépendants et des start-ups favorisent, quant à elles, le développement des espaces de co-working. Ces espaces intéressent également les grandes entreprises, qui les louent soit pour bénéficier temporairement de locaux supplémentaires, soit pour réunir des équipes de différents services travaillant sur un même projet ».

Justement, comment la pandémie de la Covid 19 a-t-elle impacté le secteur ?

« Il faut déjà bien comprendre que la pandémie a été un accélérateur de toutes ces tendances qui étaient déjà en marche. Les confinements ont stimulé la croissance du e-commerce et aggravé les difficultés de certains commerces physiques comme les boutiques de vêtements et/ou de chaussures par exemple. Le télétravail généralisé a démontré son efficacité aux entreprises qui y étaient réticentes, mais aussi que le bureau restait indispensable comme lieu de sociabilité favorisant la créativité, l’innovation, l’émulation intellectuelle collective… Les espaces de réunion et de convivialité, très demandés avant cette période, vont démontrer plus que jamais leur utilité. Et le bien-être au travail devra également s’affirmer pour donner l’envie de retourner au bureau. Les foncières travaillaient déjà sur tous ces sujets avant la pandémie. Par ailleurs, le résidentiel est sorti renforcé par cette crise, qui n’a pas eu de conséquences pour les foncières allemandes. Enfin, les investisseurs institutionnels ont augmenté leurs acquisitions en France en 2020 ».

Comment les nouvelles technologies façonnent-elles ce marché ?

« L’intégration du digital permet d’accroître l’offre de services, et les foncières ont su s’adapter à cette révolution numérique. En Allemagne notamment, les grandes foncières résidentielles ont développé des plateformes de gestion locative intelligentes pour une meilleure optimisation des services, comme la réparation des problèmes de plomberie, et donc davantage de réactivité en cas d’imprévus. Parce qu’elle permet la gestion d’un nombre croissant de logements, la foncière bénéficie d’économies d’échelle et améliore sa rentabilité. Mais l’intégration des nouvelles technologies concerne tout aussi bien la logistique avec l’automatisation, les bureaux et les espaces de co-working, le télétravail et les datas centers… Tous les types d’actifs sont en fait concernés ».

Pour un épargnant, quels sont les atouts de l’immobilier coté par rapport à l’immobilier direct ?

« Premier atout : la diversification. Les foncières cotées permettent d’investir à moindres coûts dans des portefeuilles d’actifs notamment alternatifs, plus difficilement accessibles en direct pour un particulier. Autre avantage : la liquidité quotidienne, que n’offre pas l’immobilier direct. Elle s’accompagne certes d’une plus grande volatilité liée aux marchés actionActionC’est une part de société dans laquelle une personne investit. Acheter une action, c’est donc mettre un capital à la disposition de l’entreprise, qui, à la fin de l’exercice financier, peut reverser une part de ses bénéfices (appelée « dividende ») à ses actionnaires.Fermers, mais qu’un horizon de placement long permet toutefois de lisser. La distribution de revenus constitue un autre atout majeur, puisque les foncières ayant un statut fiscal particulier (REIT ou SIIC) sont soumises à une obligationObligationC’est un titre émis par une entreprise pour emprunter de l’argent sur les marchés financiers. Détenir une obligation, c’est donc prêter de l’argent à l’émetteur qui s’engage à rembourser sa dette à une échéance déterminée et à verser un intérêt annuel (appelé « coupon »).Fermer de distribution sous forme de dividendeDividendeC’est la part des bénéfices qu’une société distribue à la fin d’un exercice aux associés ou actionnaires.Fermers de la majeure partie de leurs résultats et de leurs plus-valuePlus-valueC’est la différence positive entre le prix de vente et le prix d’achat d’un actif (action, bien immobilier…). Elle s’oppose à la moins-value, qui se traduit par une perte pour l’investisseur.Fermers non réinvesties. Enfin, l’investisseur profite d’une bonne transparence, les foncières devant publier leurs comptes et leur rapport annuel très détaillé, consultables à tout moment ».

À qui s’adresse un investissement dans l’immobilier coté ?

« Il s’adresse à des investisseurs souhaitant investir en actions en échange d’une certaine prise de risque, et pour un rendement qui demeure satisfaisant. Hormis l’année 2020 marquée par la pandémie où le fonds a dû diminuer sa distribution, le fonds distribue (part D) en moyenne un coupon d’environ 5 % depuis 2015. Mais rappelons également, la bonne performance moyenne de 6.6 % par an sur les 10 dernières années (au 31/05/21).
Au niveau des supports de placement, un épargnant peut souscrire le fonds ODDO BHF Immobilier dans un compte-titres classique ou dans la poche unités de compteUnités de compteCe sont des supports d'investissement composés d’une grande variété d’actifs (actions, obligations, fonds…) relevant de secteurs d’activité et de zones géographiques multiples. Dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, elles vous permettent de profiter du potentiel de performance de la Bourse, moyennant une certaine prise de risque.Fermer d’un contrat d’assurance vie, mais pas dans un plan d’épargne en actions (PEA). Enfin, les parts détenues dans le fonds ne sont pas soumises à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ».

Le fonds a cependant connu une performance négative en 2020. Comment voyez-vous son avenir ?

« En effet, le fonds a terminé l’année 2020 en baisse de 9 %. La crise pandémique a remis en cause beaucoup de certitudes, notamment sur la visibilité des sociétés foncières. La situation a été inédite. Des locataires comme les commerçants se sont retrouvés sans revenus avec, en face, des loyers à régler. Cela crée forcément des problèmes de loyers impayés et une hausse potentielle de la vacance dans les centres commerciaux. Mais des enseignes établies, solides ou nouvelles continuent à plébisciter les centres commerciaux car les clients ont été de retour dès leurs réouvertures. Par ailleurs, si la généralisation du télétravail va réduire la demande de surfaces de bureaux, les localisations dans les quartiers centraux des villes comme Paris vont sortir renforcées, car pour attirer les collaborateurs talentueux, quoi de mieux qu’un bureau entouré de cafés, restaurants, théâtres, musées, cinémas…. De nombreuses foncières cotées possèdent des portefeuilles d’immeubles particulièrement bien situés ».

Et pour conclure ? Aimeriez-vous ajouter quelque chose ?

« Pour toutes les raisons que nous venons de souligner, je suis confiante quant au potentiel de création de valeur à long terme des foncières. La prise en compte de la dimension environnementale va accélérer l’obsolescence des surfaces commerciales ou des bureaux mal localisés, ce qui n’est généralement pas le cas pour les foncières cotées, très mobilisées depuis longtemps sur ce sujet. Par ailleurs, nous pensons que la croissance moyenne des valeurs d’actifs sera à nouveau au rendez-vous en 2021 pour le portefeuille du fonds. Par conséquent, la performance boursière du fonds devrait potentiellement en bénéficier (le fonds a une performance de +9.01 % depuis le début d’année au 28/06/21). Quoi qu’il en soit, l’investissement dans les foncières cotées demeure un placement potentiellement attractif sur le long terme avec des fondamentaux solides ».