Depuis 5 ans, ma situation professionnelle est stable et mes revenus sont réguliers. Le moment est venu, je pense, de quitter le cocon familial et d’acheter un appartement… mon futur chez moi ! Quel bien choisir ? Comment le financer ? Voici (dans l’ordre) les questions à me poser pour un premier achat immobilier réussi.
Quel est mon taux d’endettement ?
Je vais souscrire un prêt immobilier pour financer l’achat de ma résidence principale. Or, qui dit prêt, dit remboursement. Serai-je en mesure de rembourser mon crédit tous les mois pendant 20 ou 25 ans ? Pour le savoir, je dois calculer mon taux d’endettement, c’est-à-dire la part que représentent mes charges financières fixes (mes autres crédits en cours) dans mes revenus mensuels. Idéalement, elle ne doit pas dépasser 33 %. Au-delà, ma banque pourrait considérer que ces charges pèsent déjà trop lourd dans mon budget et que donc, je ne suis pas en mesure de rembourser un prêt immobilier.
Comment calculer mon taux d’endettement ? Il suffit d’utiliser l’un des nombreux simulateurs en ligne, qui estimera ce taux à partir :
- du montant de mes revenus mensuels : professionnels, fonciers, financiers ou autres,
- du montant de mes charges fixes : crédit à la consommation ou crédit auto en cours par exemple.
Quel bien immobilier choisir ?
Le premier critère à prendre en compte est la localisation. Ayant trouvé une stabilité professionnelle, je vais privilégier la proximité et la facilité d’accès à mon lieu de travail, en fonction de mon mode de déplacement privilégié (à pied, à vélo, en voiture ou transports en commun). Un logement bien situé, proche des transports et des commodités du quotidien, sera aussi plus facile à revendre ou à louer.
Quel est le bon prix d’achat pour votre appartement ? Afin d’avoir une idée précise du marché, rien de tel que de comparer les prix des ventes immobilières de ces dernières années. Pour ce faire, rendez-vous sur https://app.dvf.etalab.gouv.fr/. Cette carte interactive de la France est produite par la direction générale des Finances publiques.
Autre facteur décisif : acheter dans le neuf ou dans l’ancien. Un bien neuf coûte plus cher mais je suis garantie d’avoir un logement en parfait état, moderne et conforme aux dernières normes environnementales. Si j’achète sur plan, je peux même personnaliser les lieux dans une certaine mesure. Un bien ancien est, quant à lui, généralement moins onéreux à l’achat. Il peut toutefois impliquer des travaux importants et des frais de notaire plus élevés.
Je craque pour un bien ? En attendant de monter mon plan de financement et d’obtenir un prêt immobilier, je peux signer une promesse de vente avec le vendeur afin de réserver le bien pendant une durée déterminée (moyennant le paiement d’une indemnité d’immobilisation comprise entre 5 et 10 %).
Comment financer mon logement ?
Je peux contacter mon banquier privé qui m’accompagnera dans la constitution de mon plan de financement et dans ma recherche de crédit. Critère non négligeable à ce stade : l’apport personnel. Plus le montant de cet apport est important, plus ma banque est rassurée quant à ma capacité d’épargne et de remboursement, et plus je peux espérer obtenir des conditions de crédit favorables (meilleur taux notamment). Mieux vaut donc activer tous les leviers possibles pour le gonfler : économies placées sur un livret bancaire ou un livret A, épargne salariale, somme reçue par donation ou succession…
Cet apport peut également permettre de couvrir certains coûts qui ne sont pas compris dans l’emprunt (garanties, frais de notaire et frais de dossier – soit environ 10 % du prix d’achat du bien).
Par ailleurs, devenir propriétaire de sa résidence principale implique d’autres charges que les mensualités du prêt immobilier. Je serai désormais soumise à la fiscalité foncière : taxe d’habitation, mais aussi et taxe foncière. Des sommes à intégrer dans mes calculs aux côtés du montant du prêt, son coût (taux d’intérêt) et autres charges de copropriété.
Quelles garanties et assurances ?
La banque qui me prête de l’argent exigera une garantie la protégeant si je n’ai plus les moyens de rembourser mon prêt immobilier. Cette garantie peut prendre la forme soit d’une hypothèque, soit d’une caution, à travers laquelle un organisme tiers, comme le Crédit Logement, s’engage à payer mon crédit si je devais faire défaillance.
Autre nécessité : souscrire une assurance emprunteur. Elle prend mon relais (et celui de mes proches) pour le paiement du prêt immobilier en cas de décès ou de perte d’autonomie totale et irréversible, suite à une maladie ou à un accident. Je peux la souscrire soit auprès de ma banque, soit auprès d’un assureur.
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