Acheter un logement à plusieurs ou avec votre concubin, hériter d’un bien commun avec vos frères et sœurs… Qu’elle soit voulue ou subie, l’indivision est une situation fréquente mais non dénuée de risques. En tant qu’indivisaire, rien ne vous oblige en principe à rester dans l’indivision. Vous avez alors le choix entre trois options de sortie aux implications et modalités différentes. Comment choisir ? Décryptage.
Propriétaires ensemble d’un bien commun
L’indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes disposent de droits de même nature portant sur un même bien.
L’indivision peut être légale lorsqu’elle ressort de la loi. C’est le cas par exemple lorsque des enfants héritent du patrimoine de leur parent défunt : en l’absence d’autres dispositions, les biens de la succession leur appartiennent indistinctement jusqu’à ce que chacun reçoive sa part. À noter : l’indivision n’est qu’une étape transitoire dans le règlement de la succession. Elle s’achève avec le partage du patrimoine qui individualise les droits de chacun.
La communauté, qui est un des régimes réglant les rapports patrimoniaux des époux durant le mariage, est aussi un type d’indivision.
L’indivision peut aussi être conventionnelle lorsqu’elle résulte d’un contrat. C’est alors une organisation voulue entre les individus, par exemple, lorsque des concubins, partenaires de pacs ou époux en séparation de biens souhaitent acquérir conjointement leur résidence principale. Dans ce cas, chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa quote-part indiquée dans le titre de propriété.
Quoi qu’il en soit, l’indivision comporte des risques qui se matérialisent souvent en cas de désaccord entre les co-propriétaires. Selon la nature des actes engagés, les règles de majorité diffèrent. Par ailleurs, et en vertu du principe légal selon lequel « nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision », un indivisaire peut souhaiter quitter seul l’indivision, ce qui peut engendrer des conflits.
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Vous achetez en indivision ? Rédigez une convention d’indivision
Obligatoirement établie par écrit (sous peine de nullité) et soumise à l’accord unanime des indivisaires, la convention facilite la gestion des biens et fixe les règles du jeu en cas de liquidation ou de séparation. Elle doit lister les biens concernés, préciser les quotités d’acquisition de chaque indivisaire ainsi que leurs droits respectifs. Elle peut être conclue pour une durée de 5 ans maximum ou pour une durée indéterminée. Enfin, le recours à un notaire est obligatoire en présence de biens immobiliers.
Trois solutions pour sortir de l’indivision
Selon la nature des biens, le nombre d’indivisaires et leur degré d’entente, plusieurs options s’offrent à vous.
Vous pouvez tout d’abord vendre le bien, dès lors qu’un ou plusieurs indivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis, voire tous, demandent à sortir de l’indivision. Le prix obtenu sera ensuite partagé entre vous au prorata de vos parts respectives. Cette vente met automatiquement fin au régime de l’indivision.
Deuxième possibilité : partager les biens entre les indivisaires. Pour solder les comptes, vous devrez faire évaluer les biens ou vous mettre d’accord sur leur valeur afin que la répartition se fasse dans le respect des quotes-parts respectives de chaque indivisaire. À noter qu’en présence de biens immobiliers, le recours au notaire est impératif.
Lorsqu’un partage équitable est impossible, par exemple en présence de plusieurs biens de valeurs inégales, celui qui reçoit un lot d’une valeur inférieure à ses droits peut demander une indemnisation, appelée soulte, aux autres indivisaires. Enfin, les indivisaires s’opposant au partage peuvent effectuer une requête de sursis auprès du tribunal judiciaire le plus proche de leur domicile.
Remarque : le partage de biens indivis, meubles ou immeubles, entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés, à quelque titre que ce soit pourvu qu’il soit justifié, est soumis au droit de partage de 2,5 % sur l’actif net partagé.
Dernière option : vendre votre quote-part dans l’indivision. Dans ce cas, les autres indivisaires sont prioritaires pour acheter votre part (c’est le droit de préemption). Si aucun d’entre eux ne l’acquiert, rien ne vous empêche de la vendre à un tiers, même si ce cas de figure est rare car contraignant pour une personne extérieure à l’indivision.
Droits des indivisaires : c’est le titre de propriété ou la convention qui fait foi
La répartition des droits d’un bien indivis s’effectue en fonction des quotes-parts indiquées dans le titre de propriété ou la convention d’indivision. Le fait que vous ayez contribué plus financièrement n’a pas d’incidence sur les droits de propriété de chacun, mais génère simplement une créance contre vos autres indivisaires pour laquelle vous devrez apporter la preuve. Mieux vaut donc tout consigner par écrit !
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1 Source : www.economie.gouv.fr